W sytuacji, gdy jeden ze spadkobierców ponosi ciężary i nakłady na odziedziczoną w spadku nieruchomość to pojawić się może problem zwrotu części nakładów przez pozostałych spadkobierców. Roszczenia tego typu podnoszone są najczęściej w postępowaniu o dział spadku, ale wskazane niżej przepisy stosuje się również do postępowań o zniesienie współwłasności.
Podstawą roszczenia o zwrot części wydatków poniesionych na nieruchomość wspólną może być art. 207 KC. Zgodnie z przywołanym przepisem „pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną”. Przepis odnosi się do wszystkich wydatków, zarówno koniecznych jak i innych, oraz do ciężarów, a zatem obciążeń współwłaścicieli wynikających z ich prawa (np. podatki, opłaty, ubezpieczenia). Pod użytym w art. 207 KC pojęciem "wydatków" w orzecznictwie SN rozumie się różnego rodzaju nakłady poniesione na rzecz wspólną (por. m.in. uchw. SN z 19.12.1973 r., III CZP 78/73, OSNCP 1974, Nr 10, poz. 165 oraz uzasadnienie post. SN z 5.12.1997 r., I CKN 558/97, OSNC 1998, Nr 7–8, poz. 112 i post. SN z 18.3.1999 r., I CKN 928/97, Biul. SN 1999, Nr 7, s. 5; uchw. SN z 10.5.2006 r., III CZP 11/06, OSNC 2007, Nr 3, poz. 38). Ciężarami w rozumieniu art. 207 KC są podatki i inne świadczenia o charakterze publicznoprawnym obciążające współwłaścicieli nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności (post. SN z 19.6.2009 r., V CSK 485/08, MoP 2009, Nr 14, s. 747).
W nauce prawa nakłady (wydatki) na nieruchomość dzieli się na nakłady konieczne, nakłady użyteczne oraz nakłady zbytkowe. Ustawodawca nie podaje szczegółowych definicji, więc poniesienie tych nakładów przez współwłaścicieli jest oceniane ad casum - w ramach okoliczności konkretnego przypadku.
W orzecznictwie dokonuje się jednak wskazania nakładów koniecznych przez ogólny opis charakteru i funkcji tych nakładów. Są to bowiem nakłady, których celem jest utrzymanie rzeczy w stanie zdolnym do normalnego z niej korzystania. Nakłady są konieczne, jeśli obiektywnie zapewniają normalne korzystanie z rzeczy i musiałby je ponieść sam właściciel tej rzeczy, gdyby ją posiadał (por. powołany wyr. SN z 10.8.1988 r., III CRN 229/88). Powszechnie przyjmuje się, że nakłady konieczne zapewniają normalne korzystanie z rzeczy (por. wyr. SN z 19.1.2005 r., I CK 476/04, Legalis). Są to zatem wydatki, których celem jest utrzymanie rzeczy w stanie zdatnym do normalnego korzystania i zgodnie z przeznaczeniem rzeczy. Mówiąc w dużym skrócie, chodzi o takie wydatki, które pozwalają zachować rzecz (w tym przypadku nieruchomość) w stanie zdatnym do użytku, np. remonty, które uchronią nieruchomość przed zniszczeniem, a przez to utratą wartości, różnego rodzaju odnowienia, renowacje czy naprawy rzeczy, a także koszty związane z ubezpieczeniem, czy koniecznymi przeglądami.
Nakładami innymi niż nakłady konieczne są nakłady użyteczne, które są czynione w celu ulepszenia rzeczy (nieruchomości) - zwiększające zazwyczaj wartość nieruchomości jak również nakłady zbytkowne, które są czynione w celu zaspokojenia potrzeb estetycznych przez nadanie wyglądu lub charakteru odpowiadającego szczególnemu upodobaniu tego, kto ich dokonuje. Obie kategorie mogą, lecz nie zawsze prowadzą do zwiększenia wartości rzeczy (tak zwłaszcza w przypadku nakładów zbytkownych).
W kontekście przywołanego art. 207 KC wskazuje się, że współwłaściciel może żądać zwrotu kosztów poniesionych nakładów, zarówno koniecznych, użytecznych jak i tzw. zbytkownych.
W konkretnej sprawie, mając konkretny stan faktycznym można dowodzić, że ponoszenie takich wydatków jest sprzeczne z zasadami prawidłowej gospodarki rzeczą, czyli że było to niezasadne ze względu na stan rzeczy lub wcześniejsze ustalenia stron. W literaturze wskazuje się, że w kontekście art. 207 KC, chodzi o wszelkie nakłady: konieczne, użyteczne, a nawet zbytkowne, jeżeli poniesione zostały przy zachowaniu reguł zarządu rzeczą wspólną, wynikających z art. 199 i 201 KC. Najczęściej są to wydatki ponoszone w toku normalnej eksploatacji rzeczy, według zasad prawidłowej gospodarki, przy zgodzie większości współwłaścicieli (zob. P. Księżak, [w:] Kodeks cywilny. Komentarz., red. K. Osajda, wyd. 25. Warszawa 2020, Komentarz do art. 207). Ewentualne uznanie, że dany nakład podlega rozliczeniu pomiędzy współwłaścicielami będzie wymagało udowodnienia, że poniesienie tych kosztów było uzasadnione prawidłową gospodarką tej konkretnej nieruchomości.
W kontekście powyższego zaznaczyć również należy, że co do zasady, do czynności zwykłego zarządu jest wymagana zgoda większości współwłaścicieli. Większość oblicza się według wielkości udziałów (art. 204 KC). Bierze się pod uwagę bezwzględną większość (tzn. ponad połowa wszystkich udziałów). Nie ma znaczenia, ilu współwłaścicieli wypowiedziało się w danej sprawie. Jeżeli współwłaścicieli jest dwóch, a ich udziały są równe, dokonanie każdej czynności, za wyjątkiem czynności zachowawczych (art. 209 KC), wymaga zgody obydwu.
Podsumowując, nie ma możliwości udzielenia jednoznacznej odpowiedzi na pytanie, czy wydatki związane z nieruchomością podlegają rozliczeniu, a spadkobierca który je poniósł może żądać zwrotu części poniesionych kosztów. Wszystko bowiem zależy od oceny konkretnych okoliczności faktycznych.
dr Mateusz Mądel
Radca prawny
Stan prawny na dzień: 15.12.2021