Kilka słów o zasiedzeniu nieruchomości

Choć wiele osób spotkało się już wcześniej z pojęciem „zasiedzenie”, to często zdarza się, że nie jest ono przez nich prawidłowo rozumiane. Osobiście spotkałem się z kilkoma ciekawymi zasłyszanymi od klientów koncepcjami. Najczęściej problem występuje z ustaleniem jaki upływ czasu potrzebny jest do zasiedzenia, od kiedy liczyć bieg tego terminu i kiedy w ogóle można daną rzecz zasiedzieć. Ze względu na powyższe w niniejszym tekście postaram się kilka podstawowych kwestii wyjaśnić.

Instytucja zasiedzenia została uregulowana w art. 172 i n. Kodeksu cywilnego. Zgodnie §1 przywołanej normy „posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze”. W §2 wskazano z kolei, że po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze. Zaznaczenia wymaga, że zasiedzieć można nie tylko nieruchomość, ale również rzecz ruchomą, zgodnie bowiem z art. 174 KC „posiadacz rzeczy ruchomej niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada rzecz nieprzerwanie od lat trzech jako posiadacz samoistny, chyba że posiada w złej wierze”. Niniejszy tekst skupiał się jednak będzie tylko na zasiedzeniu nieruchomości, ten temat wzbudza bowiem najwięcej kontrowersji i emocji.

 

zasiedzenie-nieruchomosci

 

Z tak ukształtowanego przepisu wywodzi się w nauce prawa dwie podstawowe przesłanki prowadzące do zasiedzenia. W przypadku nieruchomości konieczne jest: 1) władanie nieruchomością jako posiadacz samoistny, a także 2) upływ ustawowego terminu zasiedzenia. W zacytowanym przepisie mowa jest również o dobrej i złej wierze, niemniej wskazać należy, że istnienie dobrej wiary nie stanowi niezbędnej przesłanki zasiedzenia, ale wpływa z kolei na długość terminu zasiedzenia (dobra wiara - 20 lat; zła wiara - 30 lat).

Samoistne posiadanie

Omawiając pierwszą przesłankę wskazać należy, że władanie nieruchomością jako posiadacz samoistny w dużym skrócie oznacza, że osoba włada nieruchomością jak właściciel, czyli korzysta z nieruchomości „samodzielnie” z wyłączeniem innych osób (w tym rzeczywistego właściciela lub współwłaściciela), pobiera pożytki i dochody z rzeczy, a także ma wole i uważa się za osobę uprawnioną do decydowania o losach nieruchomości (zob. post. SN z 8 października 2008 r., V CSK 146/08). Nie wystarczy tu zatem samo wewnętrzne przekonanie, a potrzebna jest manifestacja władania nad rzeczą np. zagospodarowanie nieruchomości, uprawnianie, pielęgnowanie, czy ogrodzenie posesji. Brane są zatem wszelkie faktyczne okoliczności, które podlegają następnie pod tym kątem ocenie w postępowaniu sądowym.

Upływ terminu

Jak już wcześniej wskazano, niezbędną przesłanką do zasiedzenia nieruchomości jest upływ określonego terminu 20 lat lub 30 lat, w zależności odpowiednio od dobrej lub złej wiary. Choć określenie upływu terminu może wydawać się prostą sprawą, to i w tym kontekście mogą występować problemy. Po pierwsze nie należy zapominać, że musi zachodzić ciągłość posiadania (nieprzerwane posiadanie). Po drugie jeszcze w 1990 roku do zasiedzenia nieruchomości wystarczył upływ 10-letniego okresu posiadania w dobrej wierze lub 20-letniego posiadania w złej wierze. Natomiast jeszcze wcześniejsze regulacje, przed wejściem w życie Kodeksu cywilnego, przewidywały w niektórych przypadkach 10 letni termin zasiedzenia. Po trzecie z kolei, przed nowelizacją w Kodeksu cywilnego z 28 lipca 1990 roku, istniał również przepis uniemożliwiający zasiedzenie nieruchomości państwowych, co również może powodować problemy z ustaleniem terminu zasiedzenia. Błędy w tym zakresie mogą doprowadzić do oddalenia wniosku o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości, a przez to uniemożliwią nabycie własności danej nieruchomości.

Dobra i zła wiara

Ze względu na nieostre kryterium ustawowe duże problemy sprawia również określenie, czy „zasiadujący” posiadał nieruchomości w dobrej czy w złej wierze. Podstawową konsekwencją jest oczywiście wspomniany wcześniej okres niezbędny do zasiedzenia. Zaznaczyć należy, że Kodeks cywilny nie zawiera definicji pojęć „dobrej wiary” i „złej wiary”, dlatego rozumienie tego pojęcia należy opierać na dorobku orzecznictwa i nauki prawa. W doktrynie ukształtowały się pewne wytyczne pozwalające na ustalenie czy posiadacz samoistny był w dobrej czy złej wierze. Ważne są tu konkretne indywidualne okoliczności każdej sprawy. Wskazać jednak należy, że pojęcie dobrej wiary rozumie się jako usprawiedliwione w danych okolicznościach przekonanie posiadacza, że przysługuje mu takie prawo do władania rzeczą, jakie faktycznie wykonuje (zob. post. SN z 7 maja 1971 r., I CR 302/71). Zgodnie z innym poglądem „dobra wiara posiadacza występuje wtedy, gdy z przyczyn usprawiedliwionych (a więc bez niedbalstwa) nie wie on o tym, że nie przysługuje mu prawo własności”. Z kolei zła wiara samoistnego posiadacza będzie występować w pozostałych przypadkach, czyli gdy posiadaczowi nie można przypisać dobrej wiary. W kontekście określenia dobrej i złej wiary istotna jest również ocena świadomości posiadacza w chwili rozpoczęcia biegu terminu zasiedzenia. Nie można bowiem przyjąć, że posiadacz uzyskał grunt w złej wierze, a później działał już jako samoistny posiadacz w dobrej wierze.

Zasiedzenie nieruchomości rolnej

Warto mieć również na uwadze odrębności w kwestii możliwości zasiedzenia nieruchomości, ze względu na charakter zasiadywanego gruntu. Zgodnie bowiem z art. 172 § 3 KC nabyć nieruchomość rolną w rozumieniu przepisów ustawy, o której mowa w art. 166 § 3, przez zasiedzenie może jedynie rolnik indywidualny w rozumieniu przepisów tej ustawy, jeżeli - ustalona zgodnie z przepisami art. 5 ust. 2 i 3 tej ustawy - powierzchnia zasiadywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie przekroczy 300 ha użytków rolnych. Zgodnie natomiast z przepisami ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego rolnik indywidualny to osoba fizyczna będąca właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadająca kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkała w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadząca przez ten okres osobiście to gospodarstwo. Ustalenie powyższych okoliczności wymaga zawsze dokładnej analizy, niemniej wskazane wymogi stosuje się do gruntów rolnych, gdy upływ terminu potrzebnego do zasiedzenia gruntu rolnego przypada na dzień przed datą 30 kwietnia 2019 roku.

Podsumowując podkreślenia wymaga, iż stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości nastąpić może tylko po przeprowadzeniu stosownego postępowania przed Sądem. W przypadku korzystnego rozstrzygnięcia samoistny posiadacz gruntu staje się jego właścicielem, a uzyskane w ten sposób prawo własności podlega wpisowi do Księgi wieczystej.


dr Mateusz Mądel

radca prawny

Stan prawny na dzień: 28.06.2020 r.

Nasza strona wykorzystuje pliki cookies. Korzystając ze strony wyrażasz zgodę na wykorzystywanie plików cookies. Więcej

Rozumiem